Acheter une maison en Angleterre 2026

Pouvez-vous acheter une maison en Angleterre depuis la France ?

Oui. Pas besoin de résider au Royaume-Uni pour acheter en Angleterre une maison, un appartement ou un terrain. Le droit fiscal britannique compte même sur les acheteurs étrangers : depuis le 1er avril 2021, une surtaxe leur est réservée sur les droits de mutation. Acheter est donc expressément prévu. Cela coûte simplement un peu plus.

Tout dépend d’abord de l’endroit. La Stamp Duty Land Tax s’applique en Angleterre et en Irlande du Nord. L’Écosse lève la Land and Buildings Transaction Tax, avec sa propre procédure, le pays de Galles la Land Transaction Tax. Chacune a sa page chez nous : acheter en Écosse et acheter au pays de Galles.

Ensuite, la forme de propriété. En freehold, la maison et le terrain vous appartiennent. En leasehold, vous ne possédez le bien que pour une durée fixée dans le bail (le lease), après quoi il revient au freeholder. La plupart des appartements sont en leasehold, certaines maisons aussi. Pour un appartement à Londres, regardez donc toujours, en plus du prix, la durée restante du lease, les service charges et la ground rent.

Non-résident, résidence secondaire, primo-accédant : votre colonne

Pour la Stamp Duty, vous êtes non-résident si vous avez passé moins de 183 jours au Royaume-Uni dans les 12 mois précédant l’achat. Vous payez alors 2 points de plus sur chaque tranche, en plus de tous les autres taux. Si vous passez finalement 183 jours au Royaume-Uni sur une période continue de 365 jours, vous pouvez récupérer la surtaxe : la période doit se situer entre 364 jours avant et 365 jours après l’achat, et vous modifiez la déclaration dans les deux ans.

La seconde surtaxe surprend presque tout le monde : 5 points pour tout logement supplémentaire. HMRC compte chaque logement de 40 000 £ ou plus que vous possédez, en tout ou en partie, n’importe où dans le monde. Votre appartement à Lyon ou votre maison en Bretagne comptent donc. Les époux et partenaires de PACS sont traités comme achetant ensemble, même si un seul achète. Exception : vous remplacez votre résidence principale et vous avez vendu l’ancienne. Si vous la vendez plus tard, vous obtenez un remboursement si la vente intervient dans les trois ans.

Un exemple : vous vivez en France, vous y êtes propriétaire de votre logement et vous achetez un cottage à 400 000 £. Vous payez 7 % sur les premiers 125 000 £ (8 750 £), 9 % sur les 125 000 suivants (11 250 £) et 12 % sur les 150 000 restants (18 000 £), soit 38 000 £ au total. Un acheteur qui vit au Royaume-Uni et ne possède que cette maison paierait 10 000 £ pour le même cottage.

Les primo-accédants ne paient pas de SDLT jusqu’à 300 000 £ et 5 % sur la part jusqu’à 500 000 £ ; au-delà, l’allègement disparaît. Il ne vaut que si tous les acheteurs sont primo-accédants, et la surtaxe non-résident de 2 points s’y ajoute.

Acheter via une société : 17 % et l’impôt annuel

Si une société achète un logement de plus de 500 000 £, un taux unique de 17 % s’applique sur tout le prix, 19 % pour un acheteur étranger. Les entreprises de location, promoteurs, marchands de biens et quelques autres cas bénéficient d’un allègement si les conditions sont remplies. Même une société britannique peut être traitée comme non-résidente si elle est contrôlée par des personnes hors du Royaume-Uni.

S’y ajoute chaque année l’Annual Tax on Enveloped Dwellings, due par les sociétés sur les logements de plus de 500 000 £, sauf exonération. Son coût et ses exonérations sont sur notre page ATED. Une entité étrangère, une SCI française par exemple, doit en outre s’inscrire au Register of Overseas Entities de Companies House avant d’acheter.

Ce que coûte une maison en Angleterre, et comment la financer

Angleterre et prix raisonnable vont très bien ensemble selon la région. D’après l’indice officiel UK House Price Index, un bien coûtait en moyenne 293 000 £ en Angleterre en août 2026. L’écart est grand : 166 000 £ dans le Nord-Est, 304 000 £ dans le Sud-Ouest avec la Cornouailles et le Devon, 554 000 £ à Londres.

Parmi les frais courants figure la Council Tax, l’équivalent de la taxe d’habitation. Pour une maison de vacances sans occupant permanent, la commune peut exiger jusqu’au double de la Council Tax normale. Vérifiez-le auprès de la commune avant d’acheter.

Côté financement, soyons francs : les banques britanniques examinent vos revenus, vos charges et votre historique de crédit au Royaume-Uni. Sans revenus ni historique britanniques, le choix devient étroit et les conditions rarement les meilleures. Prévoyez donc des fonds propres ou un financement par votre banque française, et voyez un prêt britannique comme un bonus, pas comme une base. Un compte britannique est pratique pour la Council Tax, l’électricité et l’eau ; comment l’ouvrir depuis l’étranger : voir ouvrir un compte bancaire au Royaume-Uni.

Côté France : loyers, plus-value, compte et succession

La convention franco-britannique donne au Royaume-Uni le droit d’imposer les revenus d’un bien situé sur son sol (article 6) et la plus-value à sa revente (article 14). Si vous restez résident de France, la France intègre ces revenus dans son calcul et vous accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition qu’ils soient soumis à l’impôt britannique. En pratique, ces revenus servent surtout à fixer votre taux en France.

Le compte bancaire britannique ouvert pour payer la Council Tax ou encaisser les loyers se déclare chaque année sur le formulaire 3916, avec votre déclaration de revenus. Un compte oublié est puni d’une amende de 1 500 € par compte.

Enfin, la succession : si vous êtes domicilié en France, la maison anglaise entre dans votre succession française. La convention franco-britannique sur les successions de 1963 laisse l’État du domicile taxer l’ensemble et imputer l’impôt britannique payé sur les biens situés au Royaume-Uni, dans la limite de son propre impôt. Le détail est dans l’article sur l’Inheritance Tax.

Budget 2026 : ce que les nouveaux propriétaires doivent savoir

Le Budget du 28 octobre 2026 a fixé deux nouveautés qui peuvent toucher tout propriétaire en Angleterre. Les deux sont annoncées et doivent entrer dans la loi avec le Finance Bill 2026-27 ; la loi n’est pas encore votée.

Un : la High Value Council Tax Surcharge, une taxe annuelle sur les logements en Angleterre valant 2 millions de livres ou plus en 2026, en plus de la Council Tax. Elle est due par le propriétaire, pas par le locataire. Les tranches : 2 500 £ à partir de 2 M£, 3 500 £ à partir de 2,5 M£, 5 000 £ à partir de 3,5 M£ et 7 500 £ à partir de 5 M£ de valeur. Le classement provisoire sera visible à l’automne 2027, les premiers avis arrivent en mars 2028. Si la maison reste vide et non meublée douze mois ou plus, la taxe double.

Deux : l’impôt sur les loyers. À partir du 6 avril 2027, les revenus fonciers ont leurs propres taux : 24, 44 et 49 % au lieu de 20, 40 et 45 %. Le Budget 2025 avait annoncé deux points, le Budget 2026 en ajoute deux autres. Ces taux valent en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord. Ce que cela signifie pour un bailleur à l’étranger : voir louer en tant que non-resident landlord.

Sources: GOV.UK: Stamp Duty Land Tax; HMRC: Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents; HMRC: Higher rates of Stamp Duty Land Tax; HMRC: Stamp Duty Land Tax, corporate bodies; GOV.UK: Buying a home; GOV.UK: Leasehold property; HM Land Registry: UK House Price Index for August 2026; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates, Annex A; HM Treasury: High Value Council Tax Surcharge; Companies House: Register an overseas entity; GOV.UK : convention fiscale franco-britannique de 2008; impots.gouv.fr : notice du formulaire 3916; BOFiP : BOI-INT-CVB-GBR-20-20 (convention successions de 1963); BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-10-30 (article 750 ter du CGI)