Déclaration d’impôts au Royaume-Uni 2026-27

Devez-vous déposer une déclaration au Royaume-Uni ?

Si vous louez un bien au Royaume-Uni et vivez à l’étranger 6 mois ou plus par an, le HMRC vous traite en non-resident landlord. Vous déclarez les loyers dans une déclaration Self Assessment, sauf si le HMRC vous dit expressément que ce n’est pas nécessaire. C’est vrai même quand votre agence a déjà retenu de l’impôt : la retenue est un acompte, pas un solde de tout compte.

Vient ensuite la vente. Si vous n’êtes pas résident britannique et cédez un bien immobilier ou un terrain au Royaume-Uni, vous devez la déclarer dans les 60 jours suivant la signature définitive (completion), même sans plus-value et même en cas de perte. Le fonctionnement détaillé du dispositif figure dans notre article Louer en non-resident landlord ; les règles de la vente dans Vendre un bien au Royaume-Uni.

Si vous n’avez jamais été dans le Self Assessment, vous devez vous signaler au HMRC avant le 5 octobre qui suit la fin de l’année fiscale. Le numéro UTR arrive par courrier environ 15 jours après l’inscription, et plus tard si vous vivez à l’étranger. Si vous êtes en retard, mieux vaut commencer maintenant.

La déclaration : une fois par an, sur le vrai bénéfice

En tant que bailleur non-résident, vous ne pouvez pas utiliser le service en ligne du HMRC pour votre déclaration. Restent le papier, un logiciel du commerce ou un mandataire. Pour 2025-26, le délai papier a expiré le 31 octobre 2026 ; par logiciel, vous avez jusqu’au 31 janvier 2027, date à laquelle l’impôt est aussi exigible.

La déclaration comprend l’annexe résidence (SA109) et l’annexe immobilier britannique (SA105). En tant que citoyen de l’Espace économique européen, vous avez droit à la Personal Allowance de 12 570 £, à condition de la demander chaque année. Vous déduisez les charges courantes comme les réparations, l’assurance, les frais d’agence et la council tax, mais pas les travaux d’amélioration. Les intérêts d’emprunt ne réduisent l’impôt qu’au taux de base, aujourd’hui 20 %.

Si votre impôt de l’année précédente atteignait 1 000 £ ou plus, le HMRC demande en général des acomptes : deux versements, le 31 janvier et le 31 juillet, chacun égal à la moitié de l’impôt de l’année précédente. Beaucoup le découvrent la deuxième année. C’est pourquoi vous recevez un calendrier qui montre les deux.

Fini les 20 % chaque trimestre : la demande NRL1

Sans autorisation, votre agence retient l’impôt, quel que soit le montant du loyer. Sans agence, c’est le locataire qui doit retenir s’il paie plus de 100 £ par semaine. La retenue se calcule au taux de base sur le loyer, après les charges que l’agence ou le locataire a payées pour vous, et l’argent reste au HMRC jusqu’à ce que votre déclaration le récupère.

Avec le formulaire NRL1i, vous touchez le loyer en entier et payez l’impôt une fois par an via votre déclaration. Si le HMRC accepte, il demande à votre agence ou à votre locataire de cesser la retenue. La condition : votre situation fiscale britannique est à jour. C’est pourquoi nous préférons déposer la demande avec une première déclaration propre.

Vente : 60 jours, même sans plus-value

Quand vous vendez un bien au Royaume-Uni, un délai de 60 jours pour déclarer et payer court à partir de la completion. La déclaration passe par le compte en ligne Capital Gains Tax on UK property du HMRC, qui vous envoie ensuite une référence de paiement à 14 caractères. Si vous êtes dans le Self Assessment, la vente figure aussi dans la déclaration de l’année.

La plus-value ne se calcule pas toujours à partir du prix d’achat. Pour un logement détenu avant le 6 avril 2015, on retient en principe la valeur de marché au 5 avril 2015 ; pour les autres biens et les cessions indirectes, la valeur au 5 avril 2019. Au-delà de l’abattement annuel de 3 000 £, la plus-value est imposée à 18 ou 24 %, selon ce qui reste de la tranche de base.

Une bonne nouvelle du Budget du 28 octobre 2026 : si vous avez manqué la déclaration sous 60 jours, les pénalités de retard cessent de courir dès que la vente figure dans votre déclaration Self Assessment. Cela vaut pour les déclarations déposées à partir du 28 octobre 2026. Les 60 jours restent la règle.

Et en France ?

La convention franco-britannique laisse le Royaume-Uni imposer en premier les loyers et les plus-values d’un bien situé sur son sol. La France inclut ensuite ces revenus dans le calcul de votre impôt français et vous accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition qu’ils soient imposables au Royaume-Uni. La CSG et la CRDS entrent aussi dans le champ de la convention.

Votre déclaration française reste l’affaire de votre conseil en France. Pour qu’il sache ce qui s’est passé au Royaume-Uni, vous recevez notre fiche de transmission avec tous les montants. Le détail figure dans notre article sur la convention franco-britannique.