Dichiarazione dei redditi UK 2026/27

Devi presentare una dichiarazione nel Regno Unito?

Se affitti un immobile nel Regno Unito e vivi all'estero 6 mesi o più all'anno, per HMRC sei un non-resident landlord. Dichiari gli affitti in una dichiarazione Self Assessment, a meno che HMRC non ti dica espressamente che non serve. Vale anche quando l'agenzia ha già trattenuto l'imposta: la ritenuta è un acconto, non una chiusura dei conti.

Poi c'è la vendita. Se non sei residente nel Regno Unito e cedi un immobile o un terreno britannico, devi dichiararlo entro 60 giorni dal completion, anche senza plusvalenza e anche in perdita. Come funziona il regime in dettaglio lo trovi nell'articolo sul non-resident landlord; le regole sulla vendita in Vendere un immobile nel Regno Unito.

Se non sei mai entrato nel Self Assessment, devi comunicarlo a HMRC entro il 5 ottobre successivo alla fine dell'anno fiscale. Il numero UTR arriva per posta circa 15 giorni dopo l'iscrizione, e più tardi se vivi all'estero. Se sei in ritardo, conviene partire adesso.

La dichiarazione: una volta l'anno, sull'utile vero

Come proprietario non residente non puoi usare il servizio online di HMRC per la dichiarazione. Restano la carta, un software commerciale o un agente. Per il 2025/26 il termine cartaceo è scaduto il 31 ottobre 2026; via software hai tempo fino al 31 gennaio 2027, e lo stesso giorno scade il pagamento.

La dichiarazione comprende la sezione sulla residenza (SA109) e quella sugli immobili britannici (SA105). Come cittadino dello Spazio economico europeo hai diritto alla Personal Allowance di 12.570 sterline, ma devi richiederla ogni anno. Deduci le spese correnti come riparazioni, assicurazione, commissioni dell'agenzia e council tax, non le migliorie. Gli interessi del mutuo riducono l'imposta solo all'aliquota base, oggi il 20 per cento.

Se l'imposta dell'anno precedente era di 1.000 sterline o più, di norma HMRC chiede gli acconti: due rate, il 31 gennaio e il 31 luglio, ciascuna pari alla metà dell'imposta dell'anno prima. Molti lo scoprono al secondo anno. Per questo ricevi un calendario che mostra entrambe le cose.

Basta 20 per cento ogni trimestre: la domanda NRL1

Senza autorizzazione l'agenzia trattiene l'imposta, qualunque sia l'affitto. Senza agenzia deve trattenerla l'inquilino, se paga più di 100 sterline a settimana. La ritenuta si calcola all'aliquota base sull'affitto al netto delle spese che agenzia o inquilino hanno pagato per te, e i soldi restano a HMRC finché la dichiarazione non li recupera.

Con il modulo NRL1i ricevi l'affitto per intero e paghi l'imposta una volta l'anno con la dichiarazione. Se HMRC approva, comunica all'agenzia o all'inquilino di non trattenere più nulla. La condizione: la tua posizione fiscale britannica è in regola. Per questo preferiamo presentare la domanda insieme a una prima dichiarazione pulita.

Vendita: 60 giorni, anche senza plusvalenza

Quando vendi un immobile nel Regno Unito, dal completion parte un termine di 60 giorni per dichiarare e pagare. Si dichiara tramite l'account online Capital Gains Tax on UK property di HMRC, che poi ti invia un riferimento di pagamento di 14 caratteri. Se sei nel Self Assessment, la vendita va anche nella dichiarazione dell'anno.

La plusvalenza non si calcola sempre dal prezzo d'acquisto. Per un'abitazione posseduta prima del 6 aprile 2015 si usa di norma il valore di mercato al 5 aprile 2015; per gli altri immobili e le cessioni indirette, il valore al 5 aprile 2019. Oltre la franchigia annua di 3.000 sterline la plusvalenza è tassata al 18 o al 24 per cento, secondo quanto resta dello scaglione base.

Una buona notizia dal Budget del 28 ottobre 2026: se hai mancato la dichiarazione dei 60 giorni, le sanzioni per ritardo smettono di crescere quando la vendita compare nella dichiarazione Self Assessment. Vale per le dichiarazioni presentate dal 28 ottobre 2026. I 60 giorni restano comunque l'obbligo.

E in Italia?

La convenzione tra Italia e Regno Unito lascia al Regno Unito il diritto di tassare per primo gli affitti e le plusvalenze di un immobile che si trova lì. L'Italia può poi includere quei redditi nella base imponibile italiana e detrae l'imposta pagata nel Regno Unito con il metodo del credito d'imposta, entro il limite della quota italiana.

Per un immobile all'estero c'è anche l'IVIE: oggi l'1,06 per cento del valore, che per un immobile nel Regno Unito è il costo d'acquisto. Il testo attuale vale fino al 31 dicembre 2026; dal 2027 la disciplina passa in un altro decreto. La dichiarazione italiana resta al tuo consulente in Italia, che riceve da noi la scheda con tutti gli importi. I dettagli sono nell'articolo sulla convenzione Italia e Regno Unito.