Comprare casa in Inghilterra 2026

Puoi comprare casa in Inghilterra vivendo in Italia?

Sì. Per comprare una casa, un appartamento o un terreno in Inghilterra non serve essere residenti nel Regno Unito. Il fisco britannico, anzi, conta apertamente sugli acquirenti dall'estero: dal 1° aprile 2021 esiste una maggiorazione apposta per loro sull'imposta d'acquisto. Comprare è quindi previsto, costa solo un po' di più.

Conta dove si trova la casa. La Stamp Duty Land Tax vale in Inghilterra e Irlanda del Nord. La Scozia applica la Land and Buildings Transaction Tax con una procedura tutta sua, il Galles la Land Transaction Tax. Per entrambe c'è una pagina dedicata tra gli articoli collegati in fondo.

Poi la forma di proprietà. Con il freehold possiedi la casa e il terreno su cui sorge. Con il leasehold la possiedi solo per un periodo fisso scritto nel lease, alla fine del quale torna al freeholder. Quasi tutti gli appartamenti sono leasehold, ma possono esserlo anche le case. Per un appartamento a Londra, oltre al prezzo, guarda sempre quanti anni restano al lease, le service charges e la ground rent.

Non residente, seconda casa, primo acquisto: quale colonna è la tua

Ai fini della Stamp Duty sei non residente se nei 12 mesi prima dell'acquisto sei stato nel Regno Unito meno di 183 giorni. In quel caso paghi 2 punti percentuali in più su ogni scaglione, in aggiunta a tutte le altre aliquote. Se dopo l'acquisto passi comunque 183 giorni nel Regno Unito in un periodo continuativo di 365 giorni, puoi recuperare la maggiorazione: il periodo deve cadere nella finestra che va da 364 giorni prima a 365 giorni dopo l'acquisto, e la dichiarazione la correggi entro due anni.

La seconda maggiorazione sorprende quasi tutti: 5 punti percentuali per ogni abitazione in più. HMRC conta ogni abitazione da 40.000 sterline in su che possiedi in qualunque parte del mondo, in tutto o in parte. Il tuo appartamento a Milano, Bologna o Bari quindi conta. Coniugi e partner uniti civilmente sono trattati come se comprassero insieme, anche se compra uno solo di voi. L'eccezione: sostituisci la tua abitazione principale e la vecchia l'hai già venduta. Se la vendi dopo, hai diritto a un rimborso purché la vendita arrivi entro tre anni.

Un esempio: vivi in Italia, sei proprietario del tuo appartamento e compri un cottage da 400.000 sterline. Paghi il 7% sulle prime 125.000 sterline (8.750), il 9% sulle successive 125.000 (11.250) e il 12% sulle restanti 150.000 (18.000): in tutto 38.000 sterline. Chi vive nel Regno Unito e possiede solo quella casa, per lo stesso cottage, paga 10.000 sterline.

Chi compra per la prima volta non paga SDLT fino a 300.000 sterline e paga il 5% sulla parte fino a 500.000; oltre quella cifra l'agevolazione sparisce. Vale solo se tutti gli acquirenti sono al primo acquisto, e da non residente si aggiunge comunque la maggiorazione di 2 punti.

Comprare tramite una società: 17% e un'imposta annuale

Se una società compra un'abitazione oltre le 500.000 sterline, si applica un'aliquota unica del 17% sull'intero prezzo, il 19% per gli acquirenti dall'estero. Per le società di locazione, i costruttori, i commercianti di immobili e pochi altri casi c'è un'agevolazione, se se ne rispettano le condizioni. Anche una società britannica può essere trattata come non residente, se è controllata da persone che stanno fuori dal Regno Unito.

Ogni anno si aggiunge l'Annual Tax on Enveloped Dwellings, dovuta dalle società sulle abitazioni oltre le 500.000 sterline, salvo esenzioni. Quanto costa e quando non si paga lo trovi nella pagina sull'ATED. Una società estera, compresa una S.r.l. italiana, deve inoltre iscriversi al Register of Overseas Entities di Companies House prima di comprare. Tutto il lato societario è in immobile tramite società.

Quanto costa una casa in Inghilterra e come la finanzi

Inghilterra ed economica possono stare nella stessa frase, dipende dalla zona. Secondo l'indice ufficiale UK House Price Index, ad agosto 2026 un immobile in Inghilterra costava in media 293.000 sterline. La forbice è ampia: 166.000 sterline nel Nord-Est, 304.000 nel Sud-Ovest con Cornovaglia e Devon, 554.000 a Londra.

Tra le spese correnti c'è la council tax. Per una casa vacanze in cui nessuno vive stabilmente, il comune può chiedere fino al doppio della council tax normale. Verificalo con il comune prima di comprare.

Sul mutuo, onestamente: le banche britanniche guardano reddito, spese correnti e la tua storia creditizia nel Regno Unito. Senza reddito e senza storia nel Regno Unito la scelta si restringe e le condizioni raramente sono le migliori. Conviene partire da capitale proprio o da un finanziamento della tua banca in Italia e considerare un mutuo britannico un extra, non la base. Un conto britannico è comodo per council tax, luce e acqua; come aprirlo da fuori lo spieghiamo in conto nel Regno Unito per non residenti.

E in Italia? IVIE, quadro RW e redditi

Se resti residente in Italia, la casa inglese entra nella tua dichiarazione italiana anche se non ti rende nulla. Ogni anno devi l'IVIE, l'1,06% del valore, e per un immobile nel Regno Unito il valore è il costo d'acquisto risultante dall'atto, non un valore catastale, che vale solo per gli immobili nell'Unione europea e nello Spazio economico europeo. Sul cottage da 400.000 sterline dell'esempio sono 4.240 sterline l'anno, nel loro controvalore in euro. L'IVIE non è dovuta se l'importo non supera 200 euro, e non si applica all'abitazione principale (salvo le categorie di lusso). Le imposte patrimoniali pagate nello Stato in cui si trova l'immobile si scomputano; se il council tax rientri in questa categoria la norma non lo dice, quindi non darlo per scontato.

La casa va anche indicata nel quadro RW tra gli investimenti all'estero, e l'obbligo vale pure per il titolare effettivo che non è intestatario diretto. Dal 1° gennaio 2027 le regole dell'IVIE passano nel d.lgs. 174/2024 e quelle del quadro RW nel d.lgs. 141/2026; la sostanza descritta qui è quella in vigore a novembre 2026.

Se affitti, la convenzione Italia-Regno Unito del 1988 lascia al Regno Unito il diritto di tassare il canone e la plusvalenza, perché l'immobile è lì (artt. 6 e 13). L'Italia può includere quei redditi nella tua base imponibile e scomputa l'imposta britannica, entro il limite della quota d'imposta italiana su quei redditi (art. 24). I dettagli sono nella pagina sulla convenzione Italia-Regno Unito.

Budget 2026: cosa devono sapere i nuovi proprietari

Con il Budget del 28 ottobre 2026 sono state annunciate due novità che possono toccare ogni proprietario in Inghilterra. Entrambe devono diventare legge con il Finance Bill 2026-27, che oggi non è ancora approvato.

La prima è la High Value Council Tax Surcharge: un'imposta annuale sulle abitazioni in Inghilterra che nel 2026 valgono 2 milioni di sterline o più, in aggiunta alla council tax. La paga il proprietario, non l'inquilino. Gli scaglioni: 2.500 sterline da 2 milioni, 3.500 da 2,5 milioni, 5.000 da 3,5 milioni e 7.500 da 5 milioni di sterline di valore. La classificazione provvisoria arriva nell'autunno 2027, i primi avvisi a marzo 2028. Se la casa resta in gran parte vuota e non arredata per dodici mesi o più, l'importo raddoppia.

La seconda riguarda gli affitti. Dal 6 aprile 2027 i redditi da immobili avranno aliquote proprie: 24, 44 e 49% invece degli attuali 20, 40 e 45%. Il Budget 2025 aveva annunciato due punti in più, il Budget 2026 ne aggiunge altri due. Le aliquote valgono in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord. Cosa significa per chi affitta dall'Italia lo trovi in affittare come non-resident landlord.

Fonti: GOV.UK: Stamp Duty Land Tax; HMRC: Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents; HMRC: Higher rates of Stamp Duty Land Tax; HMRC: Stamp Duty Land Tax, corporate bodies; GOV.UK: Buying a home; GOV.UK: Leasehold property; HM Land Registry: UK House Price Index, agosto 2026; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates, Annex A; HM Treasury: High Value Council Tax Surcharge; Companies House: Register an overseas entity; Normattiva: art. 19 DL 201/2011 (IVIE); Normattiva: art. 4 DL 167/1990 (quadro RW); GOV.UK: Convenzione Italia-Regno Unito contro le doppie imposizioni (1988)