ATED sulle case in società 2026/27

Chi paga l'Annual Tax on Enveloped Dwellings

L'ATED è un'imposta annuale pagata soprattutto dalle società che possiedono, in tutto o in parte, un'abitazione nel Regno Unito dal valore di oltre 500.000 sterline. Rientrano anche le società di persone con una società come socio e veicoli d'investimento come gli unit trust. Che la società abbia sede nel Regno Unito o in Italia non fa differenza.

Un'abitazione è tutto ciò che è usato o potrebbe essere usato come casa, con giardino, terreno e pertinenze. Alberghi, pensioni, case di cura o residenze per studenti non rientrano.

L'ATED raramente arriva da sola. Se una società compra un'abitazione oltre le 500.000 sterline, la Stamp Duty è del 17% sull'intero prezzo, del 19% per gli acquirenti dall'estero. Una società estera deve inoltre iscriversi prima al Register of Overseas Entities di Companies House. Tutto sull'acquisto è in comprare casa in Inghilterra.

La valutazione: quale valore conta

La valutazione si rifà ogni cinque anni. Per gli anni dal 2023/24 conta il valore al 1° aprile 2022. Se la società ha comprato dopo, conta il valore alla data d'acquisto. Secondo la tabella di HMRC, questa data vale fino al 2027/28 compreso.

Se il valore è vicino al limite di una fascia, puoi chiedere a HMRC un pre-return banding check prima della dichiarazione. Conviene: tra 1 e 2 milioni di sterline ci sono due fasce, e l'imposta più che raddoppia.

Esenzioni: zero da pagare, ma la dichiarazione resta

Molte società alla fine non pagano ATED, perché scatta un'esenzione. La più importante per i nostri lettori: l'immobile è affittato commercialmente a terzi indipendenti e in nessun momento è usato, né anche solo messo a disposizione, da una persona collegata al proprietario. Se il socio ci abita anche per poco, o la casa resta a sua disposizione, la condizione non è soddisfatta.

Altre esenzioni riguardano, tra gli altri, gli immobili aperti al pubblico almeno 28 giorni l'anno, i costruttori che sviluppano per vendere, il magazzino dei commercianti di immobili, le abitazioni per i dipendenti di un'attività commerciale e le case coloniche abitate da lavoratori agricoli.

Importante: l'esenzione non arriva da sola. Se porta l'imposta a zero, presenti una Relief Declaration Return tramite il servizio online ATED. Chi la dimentica rischia sanzioni, anche se di imposta non ce ne sarebbe. Solo le vere eccezioni, come società di beneficenza o enti pubblici, non devono presentare nulla.

La società per l'immobile conviene ancora?

Per una casa che usi tu, la risposta è quasi sempre no: 17 o 19% di Stamp Duty all'acquisto, ATED ogni anno e corporation tax sulla plusvalenza alla vendita. Il discorso cambia se la società affitta commercialmente e usa le esenzioni, o se l'immobile fa parte di un'impresa. Il quadro completo, compresi affitti e vendita, è in immobile tramite società; se stai pensando a una holding britannica, la parte societaria è in UK Holding. Per le abitazioni, le regole di questa pagina si aggiungono sempre.

Se una società estera vende l'immobile, paga la corporation tax britannica sulla plusvalenza. Come funziona per le persone fisiche lo trovi in vendere un immobile nel Regno Unito.

Lato italiano, una cosa da non dimenticare: se sei residente in Italia e detieni le quote di una società estera che possiede l'immobile, quelle quote vanno indicate nel quadro RW tra gli investimenti all'estero, e l'obbligo vale anche per il titolare effettivo che non le possiede direttamente.

Fonti: HMRC: Annual Tax on Enveloped Dwellings, the basics; HMRC: ATED reliefs and exemptions; HMRC: ATED returns; HMRC: Pay Annual Tax on Enveloped Dwellings; HMRC: ATED, work out the value of your property; HM Treasury: Budget 2026, Annex A rates and allowances; HMRC: Stamp Duty Land Tax, corporate bodies; Companies House: Register an overseas entity; Normattiva: art. 4 DL 167/1990 (quadro RW)