| Abitazione oltre 500.000 sterline, acquirente società | 17% di Stamp Duty, 19% per gli acquirenti non residenti, salvo agevolazioni |
| Abitazione da 40.000 sterline, acquirente società | scaglioni ordinari più 5 punti percentuali |
| Immobile commerciale | 0% fino a 150.000 sterline, 2% fino a 250.000, 5% oltre |
| Affitti di una società estera | corporation tax dal 6 aprile 2020 |
| Vendita da parte di una società estera | corporation tax dal 6 aprile 2019, registrazione entro 3 mesi |
| Società estera che compra | prima l'iscrizione al Register of Overseas Entities |
Chi compra davvero: tre strade tipiche
Chi dall'Italia vuole comprare un immobile britannico tramite una società finisce di solito su una di tre strade: una nuova Limited britannica, la propria S.r.l. o S.p.A. italiana, oppure una Limited britannica posseduta da una società italiana. Fiscalmente le differenze sono minori di quanto molti pensino, perché sugli immobili britannici il Regno Unito tassa quasi sempre per primo.
La differenza sta nei dettagli. La Limited britannica è pienamente soggetta a imposta nel Regno Unito e paga la corporation tax sul suo utile. La società estera paga la corporation tax su affitti e plusvalenze britanniche, ma deve anche iscriversi al Register of Overseas Entities. E ai fini della Stamp Duty una Limited controllata dall'estero può essere trattata essa stessa come non residente.
Se ti interessa una casa o un appartamento per uso personale, leggi prima comprare casa in Inghilterra. Questa pagina scende nel lato societario.
Stamp Duty per le società
La Stamp Duty Land Tax vale in Inghilterra e Irlanda del Nord. La Scozia applica la Land and Buildings Transaction Tax, il Galles la Land Transaction Tax, con aliquote proprie. Per le abitazioni gli scaglioni ordinari sono 0, 2, 5, 10 e 12%; le società pagano in più le maggiorazioni.
| Caso | Stamp Duty |
|---|---|
| Abitazione da 40.000 a 500.000 sterline | scaglioni ordinari più 5 punti percentuali |
| Lo stesso, acquirente non residente nel Regno Unito | scaglioni ordinari più 5 e più 2 punti percentuali |
| Abitazione oltre 500.000 sterline | 17% sul prezzo, 19% per gli acquirenti non residenti |
| Abitazione oltre 500.000 sterline con agevolazione (per esempio attività di locazione) | scaglioni ordinari più maggiorazioni invece del 17% |
| Immobile commerciale o a uso misto | 0% fino a 150.000 sterline, 2% fino a 250.000, 5% oltre, nessuna maggiorazione per i non residenti |
GOV.UK: SDLT corporate bodies; Higher rates of SDLT; Rates for non-UK residents; Stamp Duty Land Tax rates (Inghilterra e Irlanda del Nord)
Il 17% e come evitarlo legalmente
Se una società compra un'abitazione per più di 500.000 sterline, la Stamp Duty è del 17%. L'aliquota colpisce le società che si limitano a tenere una casa di pregio. Chi con l'immobile fa impresa può ottenere un'agevolazione, per esempio se l'immobile è usato in un'attività di locazione, è comprato da un costruttore o da un commerciante di immobili, è aperto al pubblico nell'ambito di un'attività o è abitato da dipendenti dell'acquirente. Ogni agevolazione ha condizioni proprie, e chi poi non le rispetta più può perderla.
Anche con l'agevolazione resta più caro che comprare a titolo personale: le società pagano su ogni abitazione da 40.000 sterline le aliquote maggiorate, cioè 5 punti sopra gli scaglioni ordinari. Se l'acquirente non è residente nel Regno Unito, si aggiungono altri 2 punti, sopra la maggiorazione di 5.
Una società estera è non residente se non è residente nel Regno Unito ai fini della corporation tax. Importante per chi ci legge dall'Italia: anche una Limited britannica può essere trattata come non residente per questa maggiorazione, se è una close company controllata da persone che stanno fuori dal Regno Unito. Costituire una Limited solo per evitare la maggiorazione, quindi, di regola non funziona.
Sugli immobili commerciali il quadro è più tranquillo. Per uffici, magazzini, negozi e immobili a uso misto valgono 0% fino a 150.000 sterline, 2% fino a 250.000 e 5% oltre, e la maggiorazione per i non residenti non si applica.
Se una società possiede un'abitazione oltre le 500.000 sterline, ogni anno può essere dovuta in più la Annual Tax on Enveloped Dwellings. Il Budget del 28 ottobre 2026 aumenta gli importi per il 2027/28 del 3,5%. Importi, esenzioni e la scadenza del 30 aprile sono nella pagina sull'ATED.
Imposte correnti: gli affitti in società
Una Limited britannica paga sul suo utile da locazione la corporation tax, oggi 25% come aliquota principale e 19% per gli utili piccoli fino a 50.000 sterline, con un'aliquota marginale nel mezzo. Dal 6 aprile 2020 vale anche per le società estere: sugli utili da immobili britannici pagano la corporation tax invece dell'imposta sul reddito. Chi inizia ad affittare dopo quella data non viene registrato in automatico e deve iscriversi da sé presso HMRC.
Finché la società non è autorizzata da HMRC, inquilini o agenzie trattengono l'imposta ai proprietari esteri. Come funziona il Non-Resident Landlord Scheme e come chiedere il pagamento lordo lo spieghiamo in affittare come non-resident landlord.
Perché il tema si ricalcola nel 2026: per le persone fisiche il Budget del 28 ottobre 2026 ha annunciato che dal 6 aprile 2027 l'imposta sui redditi da immobili in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord salirà al 24, 44 e 49%, con il Finance Bill 2026-27. La corporation tax della società non cambia. La distanza tra possedere a titolo personale e possedere in società cresce; se basti a compensare i costi più alti all'acquisto dipende dall'immobile, dal finanziamento e da come porterai poi gli utili fuori dalla società.
Vendita, registro e gruppo
Se una società estera vende un immobile britannico, dal 6 aprile 2019 paga la corporation tax sulla plusvalenza. Deve registrarsi presso HMRC entro tre mesi dal sorgere dell'obbligo, anche se nel Regno Unito non fa nient'altro. Per le persone fisiche e i dettagli della comunicazione vedi vendere un immobile nel Regno Unito.
Una società estera che vuole comprare, vendere o trasferire immobili nel Regno Unito deve iscriversi dal 1° agosto 2022 al Register of Overseas Entities di Companies House e dichiarare i suoi titolari effettivi. Prima dell'iscrizione un operatore vigilato nel Regno Unito verifica l'identità di tutti i titolari effettivi. Poi ogni anno va presentato un aggiornamento. L'Overseas Entity ID che la società riceve serve al registro immobiliare quando compra, vende, trasferisce o ipoteca: questo passaggio va quindi messo all'inizio.
Se un gruppo tiene più immobili in più società, entra in gioco l'esenzione di gruppo sulla Stamp Duty. Il Budget 2026 l'ha ristretta: l'esenzione dovrebbe essere revocata anche quando l'acquirente esce dal gruppo dopo la liquidazione della società venditrice. Vale per i trasferimenti in Inghilterra e Irlanda del Nord dal 29 ottobre 2026 e arriva con il Finance Bill 2026-27.
E in Italia? S.r.l., Limited e convenzione
La convenzione Italia-Regno Unito del 1988 dice anzitutto che il Regno Unito può tassare i redditi e le plusvalenze di un immobile britannico (artt. 6 e 13). Se l'immobile è della tua S.r.l. direttamente, l'Italia può includere quei redditi nella base imponibile della società e scomputa l'imposta britannica, entro la quota di imposta italiana corrispondente (art. 24). Gli articoli sono spiegati nella pagina sulla convenzione Italia-Regno Unito.
Se l'immobile lo tiene una Limited britannica e i soci sono la tua società italiana, l'Italia tassa di regola solo il dividendo alla madre. Il Regno Unito non applica ritenute sui dividendi, come spieghiamo in ritenuta sui dividendi. In Italia il dividendo è escluso per il 95% dal reddito della società (art. 89 TUIR, dal 2027 art. 98 del nuovo testo unico), quindi l'IRES del 24% colpisce solo il 5%, purché la società britannica non sia in un regime a fiscalità privilegiata (art. 47-bis TUIR, dal 2027 art. 162). Il regime ordinario britannico, con la corporation tax al 19 o al 25%, non è a fiscalità privilegiata; una Limited immobiliare che si avvalesse di regimi speciali andrebbe però verificata.
Poi le regole CFC. Una Limited che incassa solo affitti produce redditi passivi, e le regole CFC italiane (art. 167 TUIR, dal 2027 art. 186) si applicano anche alle persone fisiche. Scattano però solo se, insieme ai redditi passivi oltre un terzo, la tassazione effettiva estera è inferiore al 15%; con la corporation tax britannica ordinaria di regola non è così, ma il calcolo segue le regole italiane e va fatto sui numeri veri. Se le quote le detieni tu come persona fisica residente in Italia, vanno inoltre indicate nel quadro RW.
Domande frequenti
Conviene una Limited per una casa vacanze in Cornovaglia?
Per una casa che usi tu, quasi mai. Oltre 500.000 sterline la Stamp Duty è del 17%, del 19% per chi compra dall'estero, si aggiunge l'ATED ogni anno e le agevolazioni presuppongono un'attività con l'immobile.
La mia Limited è residente perché registrata in Inghilterra?
Ai fini della corporation tax di solito sì. Per la maggiorazione di 2 punti sulla Stamp Duty può comunque contare come non residente, se è una close company controllata da persone fuori dal Regno Unito.
La mia S.r.l. deve iscriversi al Register of Overseas Entities se prende solo in affitto un magazzino nel Regno Unito?
Il registro riguarda le società estere che comprano, vendono o trasferiscono immobili nel Regno Unito. Se un contratto di locazione lungo vi rientri dipende dal tipo di diritto, e lo verifichiamo sul contratto.
Chi segue l'acquisto?
Chiariamo con te prima quale acquirente è quello giusto e ti seguiamo fino all'acquisto.
Fonti: GOV.UK: Stamp Duty Land Tax, corporate bodies; GOV.UK: Higher rates of Stamp Duty Land Tax; GOV.UK: Rates of SDLT for non-UK residents; GOV.UK: Stamp Duty Land Tax (rates); GOV.UK: Paying Corporation Tax if you're a non-resident company landlord; GOV.UK: Register a non-resident company who disposed of UK property or land; GOV.UK: Register an overseas entity and its beneficial owners; GOV.UK: Budget 2026; GOV.UK: Convenzione Italia-Regno Unito contro le doppie imposizioni (1988); Normattiva: art. 89 TUIR (dividendi); Normattiva: art. 167 TUIR (CFC); Normattiva: d.lgs. 19 giugno 2026 n. 117 (nuovo testo unico delle imposte sui redditi)
