| Logement au-delà de 500 000 £, acheteur société | 17 % de SDLT, 19 % pour un acheteur non résident, sauf allègement |
| Logement dès 40 000 £, acheteur société | barème normal plus 5 points |
| Immobilier professionnel | 0 % jusqu’à 150 000 £, 2 % jusqu’à 250 000 £, 5 % au-delà |
| Loyers d’une société étrangère | Corporation Tax depuis le 6 avril 2020 |
| Vente par une société étrangère | Corporation Tax depuis le 6 avril 2019, enregistrement sous 3 mois |
| Société étrangère acheteuse | inscription préalable au Register of Overseas Entities |
Qui achète vraiment : trois voies typiques
Quand un lecteur français veut acheter un bien britannique via une société, il arrive en général à l’une de trois voies : une nouvelle Ltd britannique, sa propre société française, ou une Ltd britannique détenue par une société française. Fiscalement, ces voies diffèrent moins qu’on ne le croit, car le Royaume-Uni impose presque toujours lui-même le sol britannique.
La différence est dans les détails : la Ltd britannique est imposable sans limite au Royaume-Uni et paie la Corporation Tax sur son bénéfice. La société étrangère paie la Corporation Tax sur les loyers et plus-values britanniques, mais doit en plus s’inscrire au Register of Overseas Entities. Et pour la SDLT, une Ltd contrôlée depuis l’étranger peut elle-même être traitée comme non résidente.
Si vous cherchez une maison ou un appartement pour vous, lisez d’abord acheter un bien au Royaume-Uni. Cette page approfondit le côté entreprise.
La SDLT pour les sociétés
La Stamp Duty Land Tax s’applique en Angleterre et en Irlande du Nord. L’Écosse prélève la Land and Buildings Transaction Tax, le pays de Galles la Land Transaction Tax, avec leurs propres taux. Pour le résidentiel, les tranches normales sont de 0, 2, 5, 10 et 12 % ; les sociétés paient des surtaxes en plus.
| Cas | SDLT |
|---|---|
| Logement de 40 000 £ à 500 000 £ | barème normal plus 5 points |
| Idem, acheteur non résident au Royaume-Uni | barème normal plus 5 points et plus 2 points |
| Logement au-delà de 500 000 £ | 17 % du prix, 19 % pour un acheteur non résident |
| Logement au-delà de 500 000 £ avec allègement (par ex. activité locative) | barème normal plus surtaxes au lieu de 17 % |
| Immobilier professionnel ou mixte | 0 % jusqu’à 150 000 £, 2 % jusqu’à 250 000 £, 5 % au-delà, sans surtaxe non-résident |
GOV.UK : SDLT corporate bodies ; Higher rates of SDLT ; Rates for non-UK residents ; Stamp Duty Land Tax rates (Angleterre et Irlande du Nord)
Les 17 %, et comment les éviter légalement
Quand une société achète un logement de plus de 500 000 £, la SDLT est de 17 %. Ce taux vise les sociétés qui se contentent de détenir un logement cher. Celle qui exploite le bien peut obtenir un allègement, par exemple s’il sert à une activité locative, s’il est acheté par un promoteur ou un marchand de biens, s’il est ouvert au public dans le cadre d’une activité ou s’il est occupé par des salariés de l’acheteur. Chaque allègement a ses conditions, et qui cesse de les remplir peut le perdre.
Même avec un allègement, cela reste plus cher qu’en direct : les sociétés paient les taux majorés pour tout logement à partir de 40 000 £, soit 5 points de plus que le barème normal. Si l’acheteur n’est pas résident au Royaume-Uni, 2 points s’ajoutent encore, en plus de la surtaxe de 5 points.
Une société étrangère est non résidente si elle n’est pas résidente au Royaume-Uni pour la Corporation Tax. Point clé pour nos lecteurs : même une Ltd britannique peut être traitée comme non résidente pour cette surtaxe si c’est une close company contrôlée par des personnes établies hors du Royaume-Uni. Créer une Ltd juste pour éviter la surtaxe ne fonctionne donc en général pas.
Pour l’immobilier professionnel, c’est plus détendu. Bureaux, entrepôts, commerces et biens mixtes paient 0 % jusqu’à 150 000 £, 2 % jusqu’à 250 000 £ et 5 % au-delà, et la surtaxe non-résident ne s’applique pas.
Quand une société détient un logement de plus de 500 000 £, l’Annual Tax on Enveloped Dwellings peut en plus être due chaque année. Le Budget du 28 octobre 2026 relève les montants de 3,5 % pour 2027–28. Montants, exonérations et échéance du 30 avril : tout est sur notre page ATED.
L’impôt courant : les loyers dans la société
Une Ltd britannique paie la Corporation Tax sur son bénéfice locatif, aujourd’hui 25 % au taux principal et 19 % pour les petits bénéfices jusqu’à 50 000 £, avec un lissage entre les deux. Depuis le 6 avril 2020, il en va de même pour les sociétés étrangères : elles paient la Corporation Tax, et non plus l’impôt sur le revenu, sur les bénéfices tirés de biens britanniques. Celle qui commence à louer après cette date n’est pas enregistrée automatiquement et doit s’inscrire elle-même auprès du HMRC.
Tant que la société n’est pas dispensée par le HMRC, les locataires ou gestionnaires retiennent un impôt sur les loyers versés à des bailleurs étrangers. Le fonctionnement du Non-Resident Landlord Scheme et la demande de paiement brut sont expliqués dans louer en tant que non-resident landlord.
Pourquoi le calcul est à refaire en 2026 : pour les personnes physiques, le Budget du 28 octobre 2026 a annoncé que l’impôt sur les revenus locatifs en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord passera à 24, 44 et 49 % à partir du 6 avril 2027, via le Finance Bill 2026–27. La Corporation Tax de la société n’est pas concernée. L’écart entre détention directe et détention en société se creuse donc ; qu’il compense ou non les coûts plus élevés à l’achat dépend du bien, du financement et de la façon dont vous sortirez plus tard les bénéfices de la société.
Revente, registre et groupe
Quand une société étrangère vend un bien britannique, elle paie depuis le 6 avril 2019 la Corporation Tax sur la plus-value. Elle doit s’enregistrer auprès du HMRC dans les trois mois suivant la naissance de l’obligation fiscale, même si elle ne fait rien d’autre au Royaume-Uni. Pour les personnes physiques et le détail de la déclaration, voir vendre un bien au Royaume-Uni.
Une société étrangère qui veut acheter, vendre ou transférer un bien immobilier britannique doit, depuis le 1er août 2022, s’inscrire au Register of Overseas Entities chez Companies House et déclarer ses bénéficiaires effectifs. Avant l’inscription, un prestataire supervisé au Royaume-Uni vérifie l’identité de tous les bénéficiaires effectifs. Une mise à jour est ensuite due chaque année. L’Overseas Entity ID obtenu est exigé par le registre foncier quand la société achète, vend, transfère ou grève un bien : cette étape vient donc en premier.
Quand un groupe détient plusieurs biens dans plusieurs sociétés, l’exonération de groupe en matière de SDLT entre en jeu. Le Budget 2026 l’a resserrée : l’exonération doit être reprise aussi lorsque l’acheteur quitte le groupe après la liquidation de la société cédante. Cela vaut pour les transferts en Angleterre et en Irlande du Nord à partir du 29 octobre 2026, via le Finance Bill 2026–27.
Et côté France ?
Selon la convention franco-britannique, les revenus d’un bien immobilier et les plus-values sur ce bien peuvent être imposés au Royaume-Uni, là où il se trouve. Si votre société française détient le bien en direct, la convention prévoit côté France, pour la plupart des revenus, leur intégration dans le calcul avec un crédit égal à l’impôt français correspondant, à condition qu’ils aient été imposés au Royaume-Uni. Comment cela s’articule avec l’impôt sur les sociétés français de votre structure, nous le vérifions au cas par cas.
Si une Ltd britannique détient le bien, la France n’imposera en règle générale que les dividendes qu’elle verse à sa mère française. Le Royaume-Uni ne prélève aucune retenue sur les dividendes, comme l’explique notre article sur la retenue à la source sur les dividendes ; avec au moins 5 % du capital détenus deux ans, la mère peut appliquer le régime mère-fille, avec une quote-part de frais et charges de 5 %. Une société française qui détient plus de 50 % d’une entité étrangère soumise à un impôt inférieur d’au moins 40 % à l’impôt français entre dans le champ de l’article 209 B ; nous vérifions ce point pour toute structure qui loge des loyers dans une Ltd.
Questions fréquentes
Une Ltd pour une maison de vacances en Cornouailles, c’est intéressant ?
Pour un logement que vous occupez vous-même, presque jamais. Au-delà de 500 000 £, la SDLT est de 17 %, 19 % pour un acheteur de l’étranger, plus l’ATED chaque année, et les allègements supposent une activité autour du bien.
Ma Ltd britannique est-elle résidente parce qu’elle est immatriculée en Angleterre ?
Pour la Corporation Tax, le plus souvent oui. Pour la surtaxe de 2 points de SDLT, elle peut quand même être traitée comme non résidente si c’est une close company contrôlée par des personnes établies hors du Royaume-Uni.
Ma société française doit-elle s’inscrire au Register of Overseas Entities si elle loue simplement un entrepôt au Royaume-Uni ?
Le registre vise les sociétés étrangères qui achètent, vendent ou transfèrent un bien immobilier britannique. Qu’un bail long entre dans le champ dépend de la nature du droit ; nous le vérifions sur le contrat.
Qui m’aide pour l’achat ?
L’achat lui-même est mené par un avocat britannique (solicitor), les inscriptions par un prestataire supervisé. Nous déterminons avec vous en amont quel acheteur est le bon.
Sources: GOV.UK : Stamp Duty Land Tax, corporate bodies; GOV.UK : Higher rates of Stamp Duty Land Tax; GOV.UK : Rates of SDLT for non-UK residents; GOV.UK : Stamp Duty Land Tax (rates); GOV.UK : Paying Corporation Tax if you’re a non-resident company landlord; GOV.UK : Register a non-resident company who disposed of UK property or land; GOV.UK : Register an overseas entity and its beneficial owners; GOV.UK : Budget 2026; GOV.UK : convention fiscale franco-britannique de 2008; BOFiP : BOI-IS-BASE-10-10-10-10 (régime mère-fille); BOFiP : BOI-IS-BASE-60-10-20 (article 209 B)
