| Qui est non-resident landlord ? | celui qui vit à l’étranger 6 mois ou plus par an |
| Retenue à la source | toujours par l’agence, par le locataire au-delà de 100 £ de loyer par semaine, au taux de base |
| Loyers sans retenue | demande NRL1i à HMRC, puis déclaration annuelle |
| Taux 2026–27 | 20, 40 et 45 % ; abattement de 12 570 £ pour les citoyens de l’EEE |
| À partir du 6 avril 2027 | 24, 44 et 49 % pour les revenus fonciers (annoncé, Finance Bill 2026-27) |
| Côté français | le Royaume-Uni taxe d’abord, la France élimine la double imposition par un crédit (article 24) |
| À jour | novembre 2026 |
Qui est considéré comme non-resident landlord
HMRC vous traite comme non-resident landlord si vous vivez à l’étranger 6 mois ou plus par an et que vous percevez des loyers d’un bien britannique. Cela peut s’appliquer même si vous êtes résident fiscal britannique : ici, c’est le lieu de vie qui compte, pas le Statutory Residence Test. Si vous détenez le bien avec d’autres, c’est votre propre part des loyers qui compte.
Les loyers, ce n’est pas seulement le loyer mensuel d’un appartement, c’est aussi par exemple l’argent reçu pour l’usage du mobilier ou la location d’un terrain. Les sociétés ont leurs propres règles : une société étrangère qui loue au Royaume-Uni paie depuis le 6 avril 2020 la Corporation Tax britannique sur son bénéfice, et le dispositif continue de s’appliquer.
Comment fonctionne la retenue
Le dispositif garantit que HMRC perçoit l’impôt même quand le bailleur est loin. L’agence et le locataire sont donc mis à contribution.
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Qui doit retenir
Une agence qui encaisse les loyers pour vous doit toujours appliquer le dispositif, quel que soit le montant. Sans agence, c’est le locataire qui retient s’il paie plus de 100 £ de loyer par semaine.
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Combien est retenu
On additionne les loyers du trimestre, on retire les frais que l’agence ou le locataire a payés pour vous, et on applique au reste le taux de base de l’impôt sur le revenu, aujourd’hui 20 %.
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Versement à HMRC
L’impôt retenu part chez HMRC dans les 30 jours suivant chaque fin de trimestre : 30 juin, 30 septembre, 31 décembre et 31 mars.
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Déclaration annuelle et certificat
Avant le 5 juillet, l’agence ou le locataire déclare l’année à HMRC sur le formulaire NRLY et vous remet le certificat NRL6 de l’impôt retenu. Vous en avez besoin pour votre déclaration.
Toucher ses loyers sans retenue : la demande NRL1
Vous pouvez demander à percevoir vos loyers en totalité et à payer l’impôt par votre déclaration annuelle Self Assessment. Le formulaire s’appelle NRL1i pour les particuliers, NRL2i pour les sociétés, NRL3i pour les trusts. Si HMRC accepte, votre agence ou votre locataire reçoit l’instruction de ne plus rien retenir.
La condition : vos affaires fiscales britanniques doivent être en ordre. En retard de déclaration ou de paiement, pas d’accord. L’avantage saute aux yeux : vous payez une fois par an sur le bénéfice réel, après toutes les charges et l’abattement, au lieu de 20 % chaque trimestre sur le loyer net.
La déclaration : abattement, charges, intérêts
Vous déclarez vos loyers dans une déclaration Self Assessment, sauf si HMRC vous dit expressément que vous n’en avez pas besoin. En tant que non-résident, vous ne pouvez pas utiliser le service en ligne de HMRC : vous déposez sur papier, avec une échéance au 31 octobre, ou via un logiciel commercial ou un conseil. Il faut les annexes sur la résidence (SA109) et sur les revenus fonciers (SA105). Le fonctionnement général est expliqué dans notre article sur le Self Assessment.
En tant que citoyen d’un pays de l’EEE, un Français, un Belge ou un Luxembourgeois a droit à l’abattement personnel de 12 570 £, mais doit le demander chaque année. Au-delà s’appliquent en 2026–27 les taux normaux : 20 % jusqu’à 50 270 £, 40 % jusqu’à 125 140 £ et 45 % au-delà. Si vos loyers restent sous l’abattement et qu’un impôt a quand même été retenu, vous le récupérez avec le formulaire R43.
Vous pouvez déduire les charges courantes : réparations et entretien, assurances, frais d’agence, et la Council Tax, l’eau, le gaz et l’électricité si vous les payez. Les améliorations qui augmentent la valeur du bien (capital expenditure) ne sont pas déductibles. Pour les intérêts d’emprunt, la règle est la suivante depuis le 6 avril 2020 : ils ne réduisent pas les loyers, mais ouvrent droit à une réduction d’impôt au taux de base, aujourd’hui 20 % des frais de financement. Pour un bailleur taxé à 40 ou 45 %, c’est nettement moins qu’avant.
Avec le budget du 28 octobre 2026, le gouvernement a annoncé qu’à partir de l’année fiscale 2027–28 les revenus fonciers seront taxés à des taux propres : 24 %, 44 % et 49 %. Le budget 2025 avait annoncé deux points de plus que les taux actuels, le budget 2026 en ajoute deux autres. Ces taux s’appliqueraient en Angleterre, au pays de Galles et en Irlande du Nord ; l’Écosse et le pays de Galles pourront fixer les leurs. Ils deviendront loi avec le Finance Bill 2026-27, qui n’est pas encore voté. Le taux de retenue du Non-Resident Landlord Scheme doit lui aussi être aligné sur le nouveau taux de base des revenus fonciers.
Et en France ? Ce que prévoit la convention
La convention fiscale franco-britannique de 2008 pose le principe classique : les revenus d’un bien immobilier peuvent être taxés dans l’État où il se trouve. Le Royaume-Uni taxe donc en premier. Côté français, la convention couvre aussi la CSG et la CRDS.
Pour éviter la double imposition, l’article 24 prévoit que la France intègre ces revenus britanniques dans son calcul et accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition que vous soyez soumis à l’impôt britannique sur ces revenus. Concrètement, vos loyers britanniques se déclarent en France, le crédit neutralise l’impôt français qui s’y rapporte, mais ils restent dans le calcul de l’impôt sur vos autres revenus. Les grandes lignes sont dans notre article sur la convention fiscale franco-britannique.
Et si vos loyers arrivent sur un compte bancaire britannique, ce compte se déclare chaque année sur le formulaire 3916 avec votre déclaration de revenus française, un formulaire par compte. Un compte non déclaré est puni d’une amende de 1 500 € par compte.
Questions fréquentes sur la location depuis l’étranger
Mon locataire doit-il retenir l’impôt sur le loyer ?
Seulement si vous n’avez pas d’agence et que le locataire paie plus de 100 £ par semaine. Une agence doit toujours retenir, tant que HMRC n’a pas autorisé autre chose.
Comment toucher mes loyers sans retenue ?
Avec la demande NRL1i auprès de HMRC. Il faut que vos déclarations et paiements britanniques soient à jour. Ensuite, vous payez via votre déclaration annuelle.
Qu’est-ce qui change en 2027 pour les bailleurs ?
À partir du 6 avril 2027, les revenus fonciers doivent être taxés à 24, 44 ou 49 % au lieu de 20, 40 ou 45 %. C’est annoncé et doit devenir loi avec le Finance Bill 2026-27.
Vais-je être taxé une seconde fois en France ?
Vos loyers se déclarent en France, mais la convention vous ouvre un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition qu’ils soient soumis à l’impôt britannique. Ils pèsent en revanche sur le calcul de l’impôt de vos autres revenus.
Que se passe-t-il si je vends le logement ?
Vous devez déclarer la vente à HMRC dans les 60 jours, même sans impôt. Les détails sont dans notre article sur la vente d’un bien au Royaume-Uni.
Sources: HMRC: Paying tax on rent to landlords abroad; GOV.UK: Tax on your UK income if you live abroad; HMRC: Work out your rental income; HMRC: Tax relief for residential landlords (finance costs); GOV.UK: Income Tax rates and Personal Allowances; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates; HMRC: Income Tax, changes to tax rates for property, savings and dividend income (Budget 2025); GOV.UK: 2008 UK-France Double Taxation Convention; impots.gouv.fr : notice du formulaire 3916
