| Qui paie ? | les non-résidents, sur les plus-values de biens immobiliers et terrains britanniques |
| Depuis quand ? | logements depuis le 6 avril 2015, autres biens et cessions indirectes depuis 2019 |
| Déclaration et paiement | dans les 60 jours suivant la completion, même sans impôt ou en cas de perte |
| Taux 2026–27 | 18 ou 24 % |
| Abattement | 3 000 £ par année fiscale |
| Résidence principale | seulement avec au moins 90 jours d’occupation dans l’année fiscale |
| Convention franco-britannique | le Royaume-Uni peut taxer, la France élimine la double imposition (article 24) |
| À jour | novembre 2026 |
Qui paie l’impôt britannique sur la vente
Quand on ne vit pas au Royaume-Uni, on n’y paie en principe pas d’impôt sur les plus-values, avec une grande exception : l’immobilier et les terrains britanniques. Depuis le 6 avril 2015, les plus-values des non-résidents sur des logements sont imposables. Aujourd’hui, les locaux commerciaux, les terrains et les biens mixtes en font aussi partie, comme la boutique avec un appartement au-dessus.
Les cessions indirectes comptent aussi : si vous vendez des parts d’une société qui tire au moins 75 % de sa valeur de biens immobiliers britanniques et que vous en détenez au moins 25 %, c’est aussi une cession à déclarer. Les sociétés non résidentes paient depuis le 6 avril 2019 la Corporation Tax, et non la Capital Gains Tax, sur ces plus-values, et les déclarent dans leur déclaration d’impôt sur les sociétés.
Le rebasing : souvent, seule la plus-value depuis 2015 compte
Si vous possédiez déjà un logement avant le 6 avril 2015, vous ne calculez en général pas à partir du prix d’achat, mais de la valeur de marché au 5 avril 2015. Les travaux ne comptent alors que s’ils ont été faits à partir de cette date. Pour les locaux commerciaux, les terrains et les cessions indirectes, la date de référence est le 5 avril 2019.
Un exemple : vous avez acheté un appartement à Leeds en 2010 pour 200 000 £. Il valait 260 000 £ au 5 avril 2015, et vous le vendez aujourd’hui 400 000 £. Le Royaume-Uni taxe 140 000 £, moins les frais de vente et les travaux depuis 2015, et non 200 000 £. Pour la valeur à la date de référence, il vous faut une preuve solide, idéalement une expertise.
De la plus-value, vous retirez l’abattement annuel de 3 000 £, utilisable une seule fois par année fiscale. Le reste est taxé à 18 ou 24 % : 18 % pour la part qui tient, avec votre revenu imposable au Royaume-Uni, dans la tranche de base de 37 700 £, 24 % au-delà.
Déclarer et payer dans les 60 jours
La déclaration est obligatoire, quel que soit le résultat. Beaucoup de vendeurs l’ignorent quand ils vendent à perte ou que la plus-value reste sous l’abattement.
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Surveiller le délai
Déclaration et paiement doivent parvenir à HMRC dans les 60 jours suivant la completion. C’est vrai même sans impôt à payer, en cas de perte, et même si vous faites déjà une déclaration Self Assessment.
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Réunir les pièces
Il vous faut l’adresse et le code postal, la date d’achat, les dates d’exchange et de completion de la vente, les valeurs d’achat et de vente, les frais d’achat, de vente et de travaux, ainsi que les exonérations demandées.
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Déclarer en ligne
La déclaration passe par un compte en ligne dédié, Capital Gains Tax on UK property. Un conseil peut la déposer pour vous si vous lui donnez accès. HMRC vous envoie ensuite une référence de paiement pour virer l’impôt.
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Déclaration annuelle
Si vous faites déjà une déclaration Self Assessment, par exemple pour des loyers, vous y reportez la vente une seconde fois pour l’année fiscale concernée.
Déclaré en retard ? Ce que change le budget 2026
Manquer les 60 jours expose à des intérêts et des pénalités. Avec le budget du 28 octobre 2026, le gouvernement a annoncé un assouplissement : si vous déclarez en retard la vente d’un logement mais l’inscris ensuite dans votre déclaration Self Assessment, les pénalités de retard cessent de courir à partir de ce moment. La mesure doit s’appliquer à partir du 28 octobre 2026 et sera votée avec le Finance Bill 2026-27. Le mieux reste de déclarer à temps.
Votre résidence principale au Royaume-Uni ? La règle des 90 jours
L’exonération de la résidence principale (Private Residence Relief) existe aussi pour les non-résidents, à une condition : si le bien se trouve dans un pays où vous n’êtes pas résident fiscal, une année fiscale ne compte que si vous y avez passé au moins 90 jours. Un jour compte si vous êtes dans la maison à minuit ou si vous y passez la nuit. Les jours n’ont pas besoin d’être consécutifs.
Les jours de votre conjoint comptent aussi. Si vous êtes tous les deux sur place le même jour, cela fait un jour, pas deux. Vous pouvez désigner dans votre déclaration à HMRC quelle maison est votre résidence principale. Pour une maison de vacances occupée quelques semaines par an, l’exonération aide donc rarement.
Vous viviez encore au Royaume-Uni il y a peu ? Celui qui revient dans les 5 ans suivant son départ peut devoir payer après coup l’impôt britannique sur les plus-values réalisées pendant son absence. Plus de détails dans notre article sur le départ du Royaume-Uni.
Et en France ? La convention franco-britannique
La convention fiscale franco-britannique de 2008 donne au Royaume-Uni le droit de taxer la plus-value sur un bien immobilier situé chez lui. Même chose pour les parts non cotées d’une société qui tirent l’essentiel de leur valeur, directement ou indirectement, d’un tel bien. Le Royaume-Uni taxe donc en premier.
Pour éliminer la double imposition, l’article 24 prévoit pour la plupart des revenus d’origine britannique que la France les intègre dans son calcul et accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition que le résident de France soit soumis à l’impôt britannique sur ces revenus. Le point sensible est donc le même qu’ailleurs : si votre plus-value échappe à l’impôt britannique, par exemple grâce à l’exonération de résidence principale, la condition est à examiner de près. Les grandes lignes sont dans notre article sur la convention fiscale franco-britannique.
Un dernier réflexe : si le prix de vente arrive sur un compte bancaire britannique et que vous êtes résident fiscal français, ce compte se déclare chaque année sur le formulaire 3916, avec votre déclaration de revenus. Un compte non déclaré est puni d’une amende de 1 500 € par compte.
Questions fréquentes sur la vente d’un bien au Royaume-Uni
Dois-je déclarer la vente si j’ai fait une perte ?
Oui. Les non-résidents doivent déclarer toute vente d’un bien britannique dans les 60 jours suivant la completion, même sans impôt et en cas de perte.
Combien coûte l’impôt sur la vente d’un bien au Royaume-Uni ?
18 % dans la tranche de base, 24 % au-delà, après l’abattement de 3 000 £. Pour un logement détenu avant le 6 avril 2015, seule la hausse de valeur depuis le 5 avril 2015 compte en général.
L’exonération de résidence principale s’applique-t-elle à moi ?
Seulement pour les années fiscales où vous ou votre conjoint avez passé au moins 90 jours dans le bien, si vous n’êtes pas résident britannique.
Vais-je payer une seconde fois en France ?
La convention laisse le Royaume-Uni taxer la plus-value, et la France élimine la double imposition par un crédit d’impôt prévu à l’article 24, à condition que la plus-value soit soumise à l’impôt britannique. Si elle est exonérée au Royaume-Uni, faites vérifier le côté français.
Sources: HMRC: Tell HMRC about Capital Gains Tax on UK property or land if you're not a UK resident; HMRC: HS307 Non-resident Capital Gains on UK land and property (2026); GOV.UK: Capital Gains Tax rates and allowances; HMRC Capital Gains Manual CG64575 et CG64582; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates; GOV.UK: 2008 UK-France Double Taxation Convention; impots.gouv.fr : notice du formulaire 3916
