| Chi paga? | i non residenti sulle plusvalenze da immobili e terreni nel Regno Unito |
| Da quando? | abitazioni dal 6 aprile 2015, altri immobili e vendite indirette dal 2019 |
| Comunicazione e pagamento | entro 60 giorni dalla completion, anche senza imposta o in perdita |
| Aliquote 2026/27 | 18 o 24% |
| Franchigia | 3.000 sterline per anno fiscale |
| Esenzione abitazione principale | solo con almeno 90 giorni di utilizzo nell'anno fiscale |
| Aggiornato | novembre 2026 |
Chi paga l'imposta sulla vendita nel Regno Unito
Chi non vive nel Regno Unito, di regola, lì non paga imposte sulle plusvalenze, con una grande eccezione: immobili e terreni britannici. Dal 6 aprile 2015 le plusvalenze dei non residenti sulle abitazioni sono tassabili. Oggi rientrano anche immobili commerciali, terreni e immobili a uso misto, come il negozio con l'appartamento sopra.
Contano anche le vendite indirette: se vendi quote di una società che trae almeno il 75% del suo valore da terreni o immobili britannici e ne detieni almeno il 25%, anche quella è una vendita da comunicare. Le società senza sede nel Regno Unito pagano dal 6 aprile 2019 la corporation tax invece della capital gains tax su queste plusvalenze e le dichiarano nella dichiarazione societaria.
Rebasing: spesso conta solo il guadagno dal 2015
Se possedevi un'abitazione già prima del 6 aprile 2015, di norma non calcoli dal prezzo d'acquisto ma dal valore di mercato al 5 aprile 2015. Le spese di ristrutturazione contano solo se sostenute da quella data in poi. Per immobili commerciali, terreni e vendite indirette la data di riferimento è il 5 aprile 2019.
Un esempio: nel 2010 hai comprato un appartamento a Leeds per 200.000 sterline. Al 5 aprile 2015 valeva 260.000 sterline, ora lo vendi a 400.000. Nel Regno Unito è tassabile la differenza di 140.000 sterline, meno le spese di vendita e i lavori dal 2015, non 200.000. Per il valore alla data di riferimento ti serve una prova solida, meglio una perizia.
Dal guadagno togli la franchigia annuale di 3.000 sterline, che puoi usare una sola volta per anno fiscale. Il resto è tassato al 18 o al 24%: 18% nella misura in cui il guadagno, sommato al tuo reddito imponibile nel Regno Unito, rientra nella fascia base di 37.700 sterline, 24% oltre.
Comunicare e pagare entro 60 giorni
La comunicazione è obbligatoria qualunque sia il risultato. Sorprende molti che vendono in perdita o il cui guadagno sta sotto la franchigia.
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Tieni d'occhio la scadenza
Comunicazione e pagamento devono arrivare a HMRC entro 60 giorni dalla completion. Vale anche se non c'è imposta, in caso di perdita e anche se fai comunque il Self Assessment.
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Raccogli i documenti
Ti servono indirizzo e codice postale, data d'acquisto, date di exchange e completion della vendita, valori d'acquisto e di vendita, costi di acquisto, vendita e lavori, e le esenzioni che chiedi.
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Comunica online
La comunicazione passa da un account online dedicato alla Capital Gains Tax on UK property. Un consulente può presentarla per te se gli dai l'accesso. Poi HMRC ti manda un codice di pagamento con cui versi l'imposta.
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Dichiarazione annuale
Se presenti comunque il Self Assessment, per esempio per gli affitti, inserisci la vendita anche lì per quell'anno fiscale.
Comunicato in ritardo? Cosa cambia con il Budget 2026
Chi salta i 60 giorni rischia interessi e sanzioni. Con il Budget del 28 ottobre 2026 il governo ha annunciato un alleggerimento: se comunichi tardi la vendita di un'abitazione ma la indichi poi nella dichiarazione di Self Assessment, le sanzioni per ritardo non dovrebbero più crescere da quel momento. La modifica dovrebbe valere dal 28 ottobre 2026 e diventa legge con il Finance Bill 2026-27. Resta comunque meglio comunicare in tempo.
Abitazione principale nel Regno Unito? La regola dei 90 giorni
L'esenzione per l'abitazione principale (private residence relief) vale anche per i non residenti, ma a una condizione: se l'immobile è in un Paese in cui non sei residente fiscale, un anno fiscale conta solo se ci sei stato almeno 90 giorni. Un giorno conta se a mezzanotte sei in casa o ci dormi. I giorni non devono essere consecutivi.
Contano anche i giorni del coniuge, ma se siete lì tutti e due lo stesso giorno vale come un giorno solo, non due. Quale casa sia la tua abitazione principale puoi indicarlo nella comunicazione a HMRC. Per una casa vacanze usata qualche settimana l'anno, quindi, l'esenzione aiuta di rado.
Hai vissuto nel Regno Unito fino a poco tempo fa? Chi ci torna entro 5 anni dalla partenza può dover pagare a posteriori l'imposta britannica sulle plusvalenze realizzate nel periodo all'estero. Ne parliamo in diventare non residente.
E in Italia? Cosa dice la convenzione
La convenzione Italia-Regno Unito del 1988 dà al Regno Unito il diritto di tassare la plusvalenza su un immobile britannico, perché l'immobile si trova lì (art. 13). La comunicazione dei 60 giorni e l'imposta britannica quindi restano, anche se vivi a Roma o a Genova.
Se sei residente in Italia, per i redditi che il Regno Unito può tassare la convenzione prevede che l'Italia li possa includere nella tua base imponibile e scomputi l'imposta britannica, fino alla quota di imposta italiana su quei redditi (art. 24). Se e come l'Italia tassi la tua specifica plusvalenza dipende dalle regole italiane sulle cessioni di immobili, che vanno verificate caso per caso prima della vendita. Conserva in ogni caso la comunicazione a HMRC e la prova del pagamento: sono la base del credito. Gli articoli sono spiegati nella pagina sulla convenzione Italia-Regno Unito.
Una cosa più semplice: una volta venduto, negli anni successivi l'immobile esce dall'IVIE e dal quadro RW. Per l'anno della vendita, e per la liquidità che resta su un conto estero, gli obblighi sugli investimenti all'estero restano. Se l'immobile era affittato, rileggi anche affittare come non-resident landlord per chiudere bene l'ultimo anno.
Domande frequenti sulla vendita di un immobile britannico
Devo comunicare la vendita se ci ho perso?
Sì. I non residenti devono comunicare ogni vendita di un immobile britannico entro 60 giorni dalla completion, anche senza imposta e in perdita.
Quanto è l'imposta sulla vendita di un immobile nel Regno Unito?
18% nella fascia base, 24% oltre, dopo la franchigia di 3.000 sterline. Per le abitazioni possedute prima del 6 aprile 2015, di norma conta solo l'aumento di valore dal 5 aprile 2015.
Vale per me l'esenzione per l'abitazione principale?
Solo per gli anni fiscali in cui tu o il tuo coniuge avete trascorso almeno 90 giorni nell'immobile, se non sei residente nel Regno Unito.
Pago di nuovo in Italia?
Il Regno Unito tassa per primo. Se l'Italia tassa anche la plusvalenza, la convenzione prevede il credito per l'imposta britannica. Se l'Italia la tassi nel tuo caso va verificato prima di vendere.
Fonti: HMRC: Tell HMRC about Capital Gains Tax on UK property or land if you're not a UK resident; HMRC: HS307 Non-resident Capital Gains on UK land and property (2026); GOV.UK: Capital Gains Tax rates and allowances; HMRC Capital Gains Manual CG64575 e CG64582; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates; GOV.UK: Convenzione Italia-Regno Unito contro le doppie imposizioni (1988); Normattiva: art. 19 DL 201/2011 (IVIE)
