| Chi è non-resident landlord? | chi vive all'estero 6 mesi o più all'anno |
| Ritenuta | l'agenzia sempre, l'inquilino da 100 sterline di affitto a settimana, all'aliquota base |
| Affitto senza ritenuta | domanda NRL1i a HMRC, poi dichiarazione dei redditi |
| Aliquote 2026/27 | 20, 40 e 45%, franchigia di 12.570 sterline per i cittadini SEE |
| Dal 6 aprile 2027 | 24, 44 e 49% sui redditi da immobili (annunciate, Finance Bill 2026-27) |
| In Italia | il canone entra nel reddito, con credito per l'imposta britannica (art. 24 della convenzione) |
| Aggiornato | novembre 2026 |
Chi è un non-resident landlord
HMRC ti tratta come non-resident landlord se vivi all'estero 6 mesi o più all'anno e incassi affitti da un immobile nel Regno Unito. Può valere perfino se sei residente fiscale nel Regno Unito: qui conta dove vivi, non lo statutory residence test. Se l'immobile è in comproprietà, conta la tua quota di canone.
Come affitto non conta solo il canone mensile di un appartamento, ma per esempio anche quanto ti pagano per l'uso dei mobili o per l'affitto di un terreno. Per le società valgono regole proprie: una società estera che affitta nel Regno Unito paga dal 6 aprile 2020 la corporation tax britannica sull'utile, e lo scheme continua ad applicarsi. Il lato societario è in immobile tramite società.
Come funziona la ritenuta
Lo scheme serve a garantire che HMRC incassi l'imposta anche quando il proprietario è lontano. Per questo l'obbligo ricade su agenzia e inquilino.
- 1
Chi deve trattenere
Un'agenzia che incassa l'affitto per te deve applicare lo scheme sempre, qualunque sia il canone. Senza agenzia deve trattenere l'inquilino, se paga più di 100 sterline di affitto a settimana.
- 2
Quanto si trattiene
Per ogni trimestre si somma l'affitto, si tolgono le spese che agenzia o inquilino hanno pagato per te e si applica al resto l'aliquota base dell'imposta sul reddito, oggi il 20%.
- 3
Versamento a HMRC
L'imposta trattenuta va a HMRC entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre: 30 giugno, 30 settembre, 31 dicembre e 31 marzo.
- 4
Comunicazione annuale e certificato
Entro il 5 luglio agenzia o inquilino comunicano l'anno a HMRC con il modulo NRLY e ti consegnano il certificato NRL6 con l'imposta trattenuta. Ti serve per la dichiarazione, nel Regno Unito e in Italia.
Affitto senza ritenuta: la domanda NRL1
Puoi chiedere di ricevere l'affitto per intero e pagare l'imposta con la dichiarazione annuale di Self Assessment. Il modulo per le persone fisiche si chiama NRL1i, per le società NRL2i, per i trust NRL3i. Se HMRC approva, l'agenzia o l'inquilino ricevono l'istruzione di non trattenere più nulla.
La condizione: la tua posizione fiscale britannica deve essere in ordine. Chi è in ritardo con dichiarazioni o pagamenti non ottiene l'approvazione. Il vantaggio è evidente: paghi una volta l'anno sull'utile effettivo, dopo tutte le spese e la franchigia, invece del 20% ogni trimestre sul canone netto.
La dichiarazione: franchigia, spese, interessi
I canoni si dichiarano con il Self Assessment, salvo che HMRC non ti dica espressamente che non serve. Da non residente non puoi usare il servizio online di HMRC: presenti la dichiarazione su carta, con scadenza al 31 ottobre, oppure tramite software commerciale o un consulente. Servono la sezione sulla residenza (SA109) e quella sugli immobili (SA105).
Da cittadino italiano, quindi dello Spazio economico europeo, hai diritto alla personal allowance di 12.570 sterline, ma va richiesta ogni anno. Oltre quella soglia, nel 2026/27 valgono le aliquote ordinarie: 20% fino a 50.270 sterline, 40% fino a 125.140 sterline e 45% oltre. Se il canone resta sotto la franchigia e ti hanno comunque trattenuto l'imposta, la recuperi con il modulo R43.
Puoi dedurre le spese correnti come riparazioni e manutenzione, assicurazioni, compensi dell'agenzia e, se le paghi tu, council tax, acqua, gas e luce. Non sono deducibili i miglioramenti che aumentano il valore (capital expenditure). Per gli interessi del mutuo vale dal 6 aprile 2020 una regola precisa: non riducono i canoni, ma ti danno uno sconto d'imposta pari all'aliquota base, oggi il 20% degli oneri finanziari. Per chi è nella fascia del 40 o del 45% è sensibilmente meno di prima.
Con il Budget del 28 ottobre 2026 il governo ha annunciato che dall'anno fiscale 2027/28 i redditi da immobili avranno aliquote proprie: 24%, 44% e 49%. Il Budget 2025 aveva annunciato due punti sopra le aliquote attuali, il Budget 2026 ne aggiunge altri due. Le aliquote dovrebbero valere in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord; Scozia e Galles avranno il potere di fissarne di proprie. Diventano legge con il Finance Bill 2026-27, oggi non ancora approvato. Anche l'aliquota della ritenuta nel Non-Resident Landlord Scheme dovrebbe essere adeguata alla nuova aliquota base sui redditi da immobili.
E in Italia? Convenzione, credito d'imposta, IVIE
La convenzione Italia-Regno Unito del 1988 dice che il reddito di un immobile può essere tassato nello Stato in cui l'immobile si trova (art. 6). Il Regno Unito quindi tassa per primo, anche se vivi a Firenze o a Napoli.
Se sei residente in Italia, l'Italia può comunque includere il canone britannico nel tuo reddito imponibile e poi scomputa l'imposta pagata nel Regno Unito, fino alla quota di imposta italiana che corrisponde a quel reddito (art. 24). Per questo il certificato NRL6 e la ricevuta della dichiarazione britannica non vanno persi: sono la prova dell'imposta estera. Tutti gli articoli sono spiegati nella pagina sulla convenzione Italia-Regno Unito.
Affittato o no, l'immobile resta soggetto all'IVIE dell'1,06% sul costo d'acquisto (non dovuta fino a 200 euro d'imposta) e va indicato nel quadro RW tra gli investimenti all'estero. Se l'affitto arriva su un conto britannico, anche il conto entra nel quadro RW, salvo che il saldo massimo dell'anno non abbia superato 15.000 euro. Dal 1° gennaio 2027 le regole su IVIE e quadro RW passano rispettivamente nel d.lgs. 174/2024 e nel d.lgs. 141/2026; la sostanza qui descritta è quella in vigore a novembre 2026.
Domande frequenti sull'affitto dall'estero
Il mio inquilino deve trattenere l'imposta sull'affitto?
Solo se non hai un'agenzia e l'inquilino paga più di 100 sterline a settimana. Un'agenzia deve sempre trattenere, finché HMRC non autorizza diversamente.
Come ricevo l'affitto senza ritenuta?
Con la domanda NRL1i a HMRC. Serve che dichiarazioni e pagamenti britannici siano in regola. Poi paghi con la dichiarazione annuale.
Ho diritto alla personal allowance da italiano?
Sì: i cittadini dello Spazio economico europeo hanno diritto alla franchigia di 12.570 sterline, che però va richiesta ogni anno.
Cosa cambia nel 2027 per chi affitta?
Dal 6 aprile 2027 i canoni dovrebbero essere tassati al 24, 44 o 49% invece che al 20, 40 o 45%. È annunciato e deve diventare legge con il Finance Bill 2026-27.
Pago di nuovo le tasse in Italia?
L'Italia può tassare il canone se sei residente, ma scomputa l'imposta pagata nel Regno Unito nei limiti previsti dalla convenzione. In più c'è l'IVIE sull'immobile.
Cosa succede quando vendo l'appartamento?
Devi comunicare la vendita a HMRC entro 60 giorni, anche senza imposta. I dettagli sono nella pagina sulla vendita da non residente.
Fonti: HMRC: Paying tax on rent to landlords abroad; GOV.UK: Tax on your UK income if you live abroad; HMRC: Work out your rental income; HMRC: Tax relief for residential landlords (finance costs); GOV.UK: Income Tax rates and Personal Allowances; HM Treasury: Budget 2026, Overview of tax legislation and rates; HMRC: Income Tax, changes to tax rates for property, savings and dividend income (Budget 2025); GOV.UK: Convenzione Italia-Regno Unito contro le doppie imposizioni (1988); Normattiva: art. 19 DL 201/2011 (IVIE); Normattiva: art. 4 DL 167/1990 (quadro RW)
