| Un italiano può comprare? | Sì, senza residenza nel Regno Unito |
| Imposta sull'acquisto | Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), 0% fino a 145.000 sterline |
| Supplemento per altre abitazioni | Additional Dwelling Supplement: 8% dell'intero prezzo |
| Scadenza | dichiarazione LBTT e pagamento entro 30 giorni |
| Prezzo medio | 198.000 sterline (agosto 2026) |
| Aggiornato | novembre 2026 |
Si può comprare casa in Scozia da italiani?
Sì. Per comprare non serve la residenza nel Regno Unito. La Scozia però ha un diritto e un'imposta propri: invece della Stamp Duty inglese paghi la Land and Buildings Transaction Tax a Revenue Scotland. La maggiorazione inglese di 2 punti per chi non vive nel Regno Unito vale solo in Inghilterra e Irlanda del Nord. In Scozia conta invece se possiedi già un'abitazione, ovunque si trovi.
Se non vuoi solo comprare ma anche trasferirti, leggi trasferirsi in Scozia. E come funziona tutto a sud del confine lo trovi in comprare casa in Inghilterra.
Come funziona l'acquisto in Scozia
In Scozia il solicitor entra in gioco prima e conta di più che in Inghilterra: è lui a registrare il tuo interesse e a scrivere l'offerta. Noi ti seguiamo passo per passo.
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Chiedi l'Home Report
Quasi ogni casa in vendita ha un Home Report, che chiedi al venditore, al suo solicitor o all'agenzia. Arriva al massimo in nove giorni e ha tre parti: perizia con valutazione, questionario sulla casa (con la fascia di council tax) e attestato energetico. Le case vacanze stagionali, abitabili solo in certi periodi, non ne hanno bisogno.
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Registra il tuo interesse
Se la casa ti piace, il tuo solicitor comunica formalmente il tuo interesse al venditore ("noting interest"). Se gli interessati sono più d'uno, il venditore fissa una closing date per le offerte.
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Offerta al buio
La maggior parte delle case si vende con un'asta a buste chiuse. Il venditore chiede "offers over" o "offers around" un prezzo minimo e tu non vedi le offerte degli altri. L'offerta la manda il tuo solicitor per lettera, con prezzo, data di ingresso e condizioni.
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Missives
Se il venditore accetta, di solito arriva una "qualified acceptance" con condizioni. I solicitor si scambiano lettere, le missives, finché tutto è chiarito. A quel punto hai un contratto vincolante: chi si ritira deve al venditore un risarcimento che arriva facilmente alle migliaia di sterline. Da qui la casa va assicurata.
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Conveyancing
Il tuo solicitor controlla i titoli: se il venditore è davvero proprietario, se ci sono burdens (per esempio il divieto di recinzioni), se terzi hanno diritti di passaggio sul terreno e se vecchie ipoteche vengono estinte.
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Settlement e registrazione
Il giorno dell'ingresso il solicitor paga il prezzo e riceve la disposition, l'atto di trasferimento, con le chiavi. Vieni iscritto nel Land Register, e la dichiarazione LBTT con il pagamento va a Revenue Scotland entro 30 giorni.
LBTT 2026: le aliquote per le abitazioni
Come in Inghilterra, ogni aliquota vale solo per la parte di prezzo nel suo scaglione. La dichiarazione serve per la maggior parte degli acquisti da 40.000 sterline in su, anche se non c'è imposta.
| Parte del prezzo | Aliquota LBTT |
|---|---|
| fino a 145.000 sterline | 0% |
| da 145.001 a 250.000 sterline | 2% |
| da 250.001 a 325.000 sterline | 5% |
| da 325.001 a 750.000 sterline | 10% |
| oltre 750.000 sterline | 12% |
Revenue Scotland, Residential property rates and bands (aggiornato a novembre 2026)
Seconda casa o casa vacanze: il supplemento dell'8%
Dal 5 dicembre 2024 l'Additional Dwelling Supplement (ADS) è pari all'8% dell'intero prezzo, non di una sola parte. Si paga se al momento dell'acquisto possiedi già un'abitazione, in qualsiasi parte del mondo. Il tuo appartamento a Torino, Verona o Palermo quindi conta. Se compra una società, l'ADS si applica a ogni abitazione.
Un esempio: hai una casa in Italia e compri un cottage da 250.000 sterline. LBTT: 0% su 145.000 sterline e 2% su 105.000, cioè 2.100 sterline. Più l'ADS: 8% di 250.000, cioè 20.000 sterline. In tutto 22.100 sterline. Senza altre case sarebbero 2.100.
Non paghi l'ADS se la nuova casa diventa la tua abitazione principale e hai venduto la precedente nei 36 mesi prima. Se la vendi dopo, puoi recuperare l'ADS vendendo entro 36 mesi. Chi compra per la prima volta ha un'agevolazione: la fascia a zero sale a 175.000 sterline, con un risparmio fino a 600 sterline.
Quanto costano le case in Scozia e cosa viene dopo
Secondo l'indice ufficiale UK House Price Index, ad agosto 2026 un immobile in Scozia costava in media 198.000 sterline, molto meno che in Inghilterra. La zona più cara era East Renfrewshire con 303.000 sterline, la più economica Inverclyde con 115.000. Sulle isole le vendite sono così poche che le medie oscillano molto.
In Scozia la council tax arriva insieme alle tariffe di acqua e fognature di Scottish Water, e la paghi anche per una casa vacanze. Importante per chi ha una seconda casa: fino al 1° aprile 2026 i comuni potevano chiedere al massimo il doppio. Quel tetto è caduto e ogni comune decide da sé la maggiorazione. Chiedi al comune, prima di comprare, quanto applica alle seconde case.
Terreni, lotti e croft: cosa sapere
Un terreno si compra con la stessa procedura di una casa. Il lavoro sta nel conveyancing: il solicitor deve dirti quali burdens gravano sul terreno e se altri possono usarlo, per esempio passando su un sentiero. Prima di offrire per un terreno edificabile, fai verificare cosa ci puoi davvero costruire.
Attenzione ai croft nelle Highlands e sulle isole. Un croft non è un terreno qualsiasi: porta con sé obblighi, anche per i proprietari che lo coltivano da sé. Devi abitare sul croft o al massimo a 32 chilometri di distanza, coltivarlo e mantenerlo in buono stato. Come casa per le vacanze, vuota dieci mesi l'anno, un croft quindi non va bene. La Crofting Commission spiega le regole nel dettaglio.
Affitto, vendita e il fisco italiano
Se affitti la casa mentre vivi in Italia, vale il Non-Resident Landlord Scheme per tutto il Regno Unito: inquilino o agenzia trattengono l'imposta finché HMRC non dispone diversamente. Come funziona e cosa puoi dedurre lo spieghiamo in affittare come non-resident landlord. Se poi vendi, devi comunicare la vendita a HMRC entro 60 giorni dalla completion, anche in perdita: i dettagli sono in vendere un immobile nel Regno Unito.
Da residente in Italia, la casa scozzese è soggetta all'IVIE: l'1,06% del costo d'acquisto ogni anno, non dovuta sotto i 200 euro d'imposta e non applicata all'abitazione principale non di lusso. Va inoltre indicata nel quadro RW. Canoni e plusvalenze li tassa per primo il Regno Unito, e l'Italia scomputa l'imposta britannica secondo la convenzione Italia-Regno Unito.
Domande frequenti sull'acquisto in Scozia
Un italiano può comprare casa in Scozia?
Sì, senza residenza nel Regno Unito. Se possiedi già un'abitazione, in qualunque Paese, oltre alla LBTT paghi l'8% del prezzo come Additional Dwelling Supplement.
Cosa vuol dire "offers over"?
Il venditore indica un prezzo minimo e si aspetta offerte superiori. Le offerte sono a busta chiusa; se gli interessati sono più d'uno c'è una closing date in cui arrivano tutte insieme.
Quando diventa vincolante l'acquisto in Scozia?
Con la conclusione delle missives, lo scambio di lettere tra i due solicitor. Da quel momento chi si ritira deve un risarcimento.
Posso comprare un cottage come casa vacanze?
Sì. Metti in conto il supplemento dell'8% se hai già un'altra casa e chiedi al comune la maggiorazione della council tax sulle seconde case. Su un croft valgono obblighi di residenza e di coltivazione.
In Italia devo pagare qualcosa sulla casa scozzese?
Se sei residente in Italia, l'IVIE dell'1,06% sul costo d'acquisto, salvo le esenzioni, e l'indicazione nel quadro RW. Su affitti e plusvalenze l'Italia scomputa l'imposta pagata nel Regno Unito.
Serve un solicitor scozzese?
Per l'offerta, le missives e il conveyancing sì: l'offerta deve partire come lettera del tuo solicitor.
Fonti: Revenue Scotland: Residential property (LBTT); Revenue Scotland: Additional Dwelling Supplement; Revenue Scotland: LBTT4004, Duty to make an LBTT return; mygov.scot: Buying a home, the legal process; mygov.scot: Council Tax for empty homes and second homes; Crofting Commission: Crofter's duties; Registers of Scotland: UK House Price Index Scotland, agosto 2026; GOV.UK: Stamp Duty Land Tax (Inghilterra e Irlanda del Nord); Normattiva: art. 19 DL 201/2011 (IVIE); GOV.UK: Convenzione Italia-Regno Unito contro le doppie imposizioni (1988)
