| Un Français peut-il acheter ? | Oui, sans résidence au Royaume-Uni |
| Impôt à l’achat | Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), 0 % jusqu’à 145 000 £ |
| Surtaxe logement supplémentaire | Additional Dwelling Supplement : 8 % du prix total |
| Délai | Déclaration LBTT et paiement dans les 30 jours |
| Prix moyen | 198 000 £ (août 2026) |
| À jour | Novembre 2026 |
Un Français peut-il acheter une maison en Écosse ?
Oui. Aucune résidence au Royaume-Uni n’est nécessaire. Mais l’Écosse a son propre droit et sa propre taxe : au lieu de la Stamp Duty anglaise, vous payez la Land and Buildings Transaction Tax à Revenue Scotland. La surtaxe anglaise de 2 points pour les acheteurs qui ne vivent pas au Royaume-Uni ne vaut qu’en Angleterre et en Irlande du Nord. En Écosse, ce qui compte, c’est de savoir si vous possédez déjà un logement, où que ce soit.
Le fonctionnement au sud de la frontière est expliqué dans acheter une maison en Angleterre, et le pays de Galles a sa propre page.
Les étapes d’un achat en Écosse
En Écosse, le solicitor intervient plus tôt et plus en amont qu’en Angleterre : il signale votre intérêt et rédige votre offre.
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Demander le Home Report
Presque chaque maison en vente a un Home Report, à demander au vendeur, à son solicitor ou à l’agent. Il arrive au plus tard sous neuf jours et comprend trois parties : expertise avec estimation, questionnaire sur le bien (avec la tranche de Council Tax) et diagnostic énergétique. Les locations saisonnières habitables seulement à certaines périodes n’en ont pas besoin.
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Faire noter votre intérêt
Si la maison vous plaît, votre solicitor signale formellement votre intérêt au vendeur (« noting interest »). Si plusieurs intérêts sont notés, le vendeur fixe une closing date pour les offres.
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Enchérir à l’aveugle
La plupart des maisons se vendent par offres cachetées. Le vendeur demande des « offers over » ou « offers around » un prix plancher, et vous ne voyez pas les autres offres. Votre solicitor envoie l’offre par lettre, avec le prix, la date d’entrée et les conditions.
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Les missives
Si le vendeur accepte, il répond en général par une « qualified acceptance » assortie de conditions. Les solicitors échangent des lettres, les missives, jusqu’à ce que tout soit réglé. Ensuite, vous avez un contrat ferme ; celui qui se retire doit au vendeur des dommages et intérêts qui se chiffrent en milliers de livres. Assurez la maison dès ce moment.
- 5
Conveyancing
Votre solicitor examine les titres : le vendeur est-il bien propriétaire, existe-t-il des burdens (par exemple, interdiction de clôturer), des tiers ont-ils un droit de passage, d’anciennes hypothèques seront-elles levées ?
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Settlement et inscription
Le jour d’entrée, le solicitor paie le prix et reçoit la disposition, l’acte de transfert, avec les clés. Vous êtes inscrit au Land Register, et la déclaration LBTT avec le paiement part dans les 30 jours chez Revenue Scotland.
LBTT 2026 : les taux pour les logements
Comme en Angleterre, chaque taux ne s’applique qu’à la part du prix comprise dans sa tranche. Une déclaration est nécessaire pour la plupart des achats à partir de 40 000 £, même sans impôt.
| Part du prix | Taux LBTT |
|---|---|
| jusqu’à 145 000 £ | 0 % |
| 145 001 à 250 000 £ | 2 % |
| 250 001 à 325 000 £ | 5 % |
| 325 001 à 750 000 £ | 10 % |
| au-delà de 750 000 £ | 12 % |
Revenue Scotland, Residential property rates and bands (à jour novembre 2026)
Résidence secondaire ou maison de vacances : 8 % de surtaxe
L’Additional Dwelling Supplement (ADS) s’élève depuis le 5 décembre 2024 à 8 % du prix total, pas seulement d’une tranche. Il est dû si vous possédez déjà un logement au moment de l’achat, n’importe où dans le monde. Votre appartement à Nantes ou à Bordeaux compte donc. Si une société achète, l’ADS s’applique à chaque logement.
Un exemple : vous possédez un appartement en France et vous achetez un cottage à 250 000 £. LBTT : 0 % sur 145 000 £ et 2 % sur 105 000 £, soit 2 100 £. Plus l’ADS : 8 % de 250 000 £, soit 20 000 £. Au total 22 100 £. Sans autre logement, ce serait 2 100 £.
Pas d’ADS si la nouvelle maison devient votre résidence principale et que vous avez vendu l’ancienne dans les 36 mois précédents. Si vous ne la vendez qu’après, vous pouvez récupérer l’ADS en vendant dans les 36 mois. Les primo-accédants ont un allègement : la tranche à 0 % monte à 175 000 £, soit jusqu’à 600 £ d’économie.
Ce que coûtent les maisons en Écosse, et ce qui suit
Selon l’indice officiel UK House Price Index, un bien coûtait en moyenne 198 000 £ en Écosse en août 2026, nettement moins qu’en Angleterre. Le plus cher : East Renfrewshire, 303 000 £ ; le moins cher : Inverclyde, 115 000 £. Sur les îles, les ventes sont si rares que les moyennes y varient fortement.
En Écosse, la Council Tax arrive avec les redevances d’eau et d’assainissement de Scottish Water. Vous la payez aussi pour une maison de vacances. Point important pour les résidences secondaires : jusqu’au 1er avril 2026, les communes pouvaient demander au plus le double. Ce plafond a disparu, chaque commune décide désormais de sa majoration. Renseignez-vous avant d’acheter.
Terrains et crofts : ce qu’il faut savoir
Un terrain s’achète selon la même procédure qu’une maison. Le travail est dans le conveyancing : votre solicitor doit vous dire quels burdens pèsent sur le terrain et si d’autres peuvent l’utiliser, par exemple via un chemin. Avant d’enchérir sur un terrain à bâtir, faites vérifier ce que vous avez vraiment le droit d’y construire.
Prudence avec les crofts des Highlands et des îles. Un croft n’est pas un terrain ordinaire : il impose des obligations, y compris au propriétaire exploitant. Vous devez habiter sur le croft ou à 32 kilomètres au plus, et l’exploiter et l’entretenir. Comme maison de vacances vide dix mois par an, un croft ne convient donc pas. La Crofting Commission détaille les règles.
Louer, revendre, et ce qu’en dit la France
Si vous louez la maison en vivant en France, le Non-Resident Landlord Scheme s’applique dans tout le Royaume-Uni : le locataire ou l’agent retient l’impôt tant que HMRC n’a pas autorisé autre chose. Mode d’emploi et charges déductibles : voir louer en tant que non-resident landlord. Si vous revendez plus tard, vous devez déclarer la vente à HMRC dans les 60 jours suivant la completion, même en cas de perte : voir vendre un bien au Royaume-Uni.
Côté français, la convention franco-britannique laisse au Royaume-Uni l’imposition des loyers et de la plus-value d’un bien situé en Écosse (articles 6 et 14). Résident de France, vous déclarez quand même ces revenus en France : ils entrent dans le calcul français, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant. Et le compte britannique qui reçoit les loyers ou paie la Council Tax se déclare sur le formulaire 3916 ; l’oubli est puni d’une amende de 1 500 € par compte.
Questions fréquentes sur l’achat en Écosse
Un Français peut-il acheter une maison en Écosse ?
Oui, sans résidence au Royaume-Uni. Si vous possédez déjà un logement, dans n’importe quel pays, vous payez en plus de la LBTT 8 % du prix au titre de l’Additional Dwelling Supplement.
Que signifie « offers over » ?
Le vendeur indique un prix plancher et attend des offres au-dessus. Les offres sont cachetées ; s’il y a plusieurs intéressés, une closing date fixe le jour où toutes les offres arrivent en même temps.
Quand l’achat devient-il ferme en Écosse ?
À la conclusion des missives, l’échange de lettres entre les deux solicitors. Celui qui se retire ensuite doit des dommages et intérêts.
Puis-je acheter un cottage comme maison de vacances ?
Oui. Comptez la surtaxe de 8 % si vous possédez déjà un autre logement, et renseignez-vous auprès de la commune sur la majoration de Council Tax pour les résidences secondaires. Pour un croft, des obligations de résidence et d’exploitation s’appliquent.
Ai-je besoin d’un solicitor écossais ?
Pour l’offre, les missives et le conveyancing, oui : l’offre doit partir sous forme de lettre de votre solicitor.
Sources: Revenue Scotland: Residential property (LBTT); Revenue Scotland: Additional Dwelling Supplement; Revenue Scotland: LBTT4004, Duty to make an LBTT return; mygov.scot: Buying a home, the legal process; mygov.scot: Council Tax for empty homes and second homes; Crofting Commission: Crofter's duties; Registers of Scotland: UK House Price Index Scotland, August 2026; GOV.UK: Stamp Duty Land Tax (England and Northern Ireland); GOV.UK : convention fiscale franco-britannique de 2008; impots.gouv.fr : notice du formulaire 3916
